Est-ce que cela coûte quelque chose à l'association ?
Non, rien, à aucun moment. Il n'y a ni droit d'entrée, ni cotisation, ni abonnement, ni avance de trésorerie. L'association ne peut pas perdre d'argent dans cette opération : dans le pire des cas — aucun adhérent n'ayant de projet immobilier cette année — elle n'aura simplement rien reçu, et n'aura rien dépensé pour cela.
Est-ce que l'adhérent paie plus cher qu'ailleurs ?
Non. C'est le point sur lequel je suis la plus ferme, parce que ce serait un marché de dupes. Le reversement est prélevé sur mes honoraires : il ne s'ajoute pas à ceux de l'adhérent, et le taux inscrit à son mandat n'est pas majoré du fait qu'il vient de votre association. Il paie ce qu'il aurait payé ailleurs, et une part de cette somme revient à son association au lieu de partir en frais de structure.
De quels biens parle-t-on exactement ?
Du bien immobilier personnel de vos adhérents, uniquement : l'appartement qu'ils vendent pour s'agrandir, la maison de famille reçue en héritage, le bien qu'ils mettent en vente après une séparation, ou le logement qu'ils cherchent pour eux ou pour leur enfant étudiant. Ce sont des particuliers, pas des investisseurs. Le patrimoine de l'association elle-même — vos locaux, votre siège — n'entre pas dans ce dispositif, et vos adhérents ne mélangent donc jamais leurs affaires privées avec la vie de l'association.
Faut-il vous transmettre la liste de nos adhérents ?
Jamais, et je ne l'accepterais pas. Aucun fichier ne m'est communiqué, aucune coordonnée ne m'est transmise, et je ne démarche personne. L'association diffuse une information générale ; les adhérents qui ont un projet me contactent d'eux-mêmes. C'est la seule manière de faire qui soit à la fois respectueuse de vos membres et conforme à ce qu'ils attendent de vous.
À quel moment exact l'association est-elle payée ?
À la signature de l'acte authentique chez le notaire, une fois mes honoraires encaissés. Ni à la signature du mandat, ni au compromis de vente : uniquement lorsque l'opération est définitivement conclue. Un compromis peut ne pas aboutir — refus de prêt, condition suspensive non levée — et il serait malhonnête d'annoncer une somme à votre trésorier avant d'en être certaine.
Sur quelle base les 10 % sont-ils calculés ?
Sur mes honoraires nets, c'est-à-dire sur la somme que je perçois réellement — et non sur les honoraires d'agence affichés au client. Le calcul se fait en deux temps : on retire d'abord la TVA des honoraires d'agence, puis la part qui revient à mon réseau mandant, car un agent immobilier indépendant ne garde jamais la totalité de ce qui est facturé. Les 10 % s'appliquent à ce qui me reste.
Je le dis franchement plutôt que d'annoncer un chiffre plus flatteur que je devrais rectifier devant votre trésorier. La règle est la même pour les trois volets — mandat de vente, mandat de recherche et expertise en valeur vénale — elle est écrite dans la convention, et le décompte joint à chaque versement reprend le calcul ligne à ligne : il n'y a rien à reconstituer de votre côté.
L'expertise en valeur vénale rapporte-t-elle aussi à l'association ?
Oui, exactement au même taux : 10 % de mes honoraires nets sur la mission. C'est loin d'être anecdotique. Une succession entre plusieurs héritiers, un divorce, une donation à préparer ou un bien à déclarer à l'IFI n'aboutissent pas forcément à une vente — souvent, l'adhérent a seulement besoin d'un rapport écrit, daté et motivé, pour que le partage se fasse sur une base incontestable. Dans ce cas, il n'y a pas de transaction, mais l'association est créditée tout de même. C'est une situation bien plus fréquente qu'on ne le croit dans une association un peu ancienne, où beaucoup d'adhérents ont des parents âgés.
Et si un adhérent achète au lieu de vendre ?
Le mécanisme est identique. Un adhérent qui me confie un mandat de recherche pour trouver son futur logement ouvre le même droit à reversement qu'un adhérent qui vend, calculé de la même façon et versé au même moment. C'est important pour les associations dont les membres sont jeunes : on achète souvent avant d'avoir quelque chose à vendre.
La convention nous engage-t-elle dans la durée ?
Non. Aucune durée minimale, aucun volume à atteindre, aucune pénalité. Vous pouvez y mettre fin quand vous le souhaitez, par simple courrier ou courriel, sans avoir à vous justifier. Les opérations déjà engagées à cette date restent naturellement dues à l'association.
Sommes-nous tenus de ne recommander que vous ?
Non, il n'y a aucune exclusivité. Vous restez libres de citer d'autres professionnels, et vos adhérents restent évidemment libres de choisir qui ils veulent — y compris de vendre sans agence. Une association ne doit à ses membres aucune contrainte de ce genre, et je ne vous en demanderai pas.
Comment justifier cette ressource en assemblée générale ?
Avec le justificatif remis à chaque versement, qui indique la date de l'acte, la base retenue et le calcul appliqué. Beaucoup d'associations choisissent d'aller plus loin et d'annoncer publiquement le total de l'année : c'est un bon argument auprès des adhérents, parce que cela montre concrètement que leur projet personnel a servi au collectif. Sur le traitement comptable et fiscal de cette ressource, voyez la section « Le cadre » : je vous encourage à le valider avec votre expert-comptable ou votre fédération.
Que se passe-t-il si la vente échoue ?
Rien n'est dû par personne. L'adhérent ne me règle aucun honoraire si son bien ne se vend pas ou si son acquisition n'aboutit pas — pas de frais de dossier, pas de frais de photos, pas de frais de publicité — et l'association ne reçoit évidemment rien. Le risque de l'échec reste entièrement de mon côté, comme il doit l'être.
Et si un adhérent possède un bien hors Île-de-France ?
J'interviens sur les huit départements franciliens. Pour un bien situé ailleurs, je le dis franchement plutôt que d'accepter une mission que je ne pourrais pas mener correctement, et j'oriente l'adhérent vers un confrère de sa région lorsque c'est possible. Votre association n'y gagnera rien ce jour-là, mais votre adhérent sera bien conseillé — ce qui est, pour vous, l'essentiel.
Combien de temps faut-il pour mettre cela en place ?
Une semaine suffit : un échange, une convention d'une page, puis les supports prêts à diffuser. Il n'y a ni dossier à instruire, ni plateforme à ouvrir, ni compte à créer. Beaucoup de bureaux calent le premier échange juste avant leur assemblée générale, pour pouvoir l'annoncer aux adhérents dans la foulée.